한국 부동산을 양도하는 미국 시민권자·영주권자·Resident Alien은

한국뿐 아니라 미국에서도 양도소득세(Capital Gains Tax)를 신고해야 합니다.

즉, 한국 부동산 매각 시 한국 + 미국 양국에서 동시에 과세가 발생합니다.

이번 포스팅에서는

왜 두 나라 모두 과세하는지,

어떻게 이중과세를 조정하는지,

실무적으로 어떤 리스크가 있는지 정리합니다.

1. 왜 한국과 미국 모두 과세하는가?

핵심은 과세권의 기준이 서로 다르기 때문입니다.

✔ 한국의 과세 기준: “부동산 소재지 기준(Source Rule)”

• 한국에 있는 부동산 → 한국이 1차 과세권 보유
• 국적·거주지와 무관하게 한국 양도세 신고 필수

✔ 미국의 과세 기준: “전세계 소득 과세(Worldwide Income)”

• U.S. Person은 전세계 모든 소득을
• Form 1040 Schedule D + Form 8949에 신고해야 함
• 한국 부동산 양도차익도 반드시 포함

2. 한국 부동산 양도 시 한국 세금 구조

한국에서는 다음 세금이 부과됩니다.

✔ 양도소득세

• 보유기간
• 주택 수
• 조정대상지역 여부
• 장기보유특별공제
• 중과세율 적용 여부

등에 따라 세액이 크게 달라집니다.

✔ 지방소득세

• 양도소득세의 10%

한국에서 납부한 세금은

미국에서 Foreign Tax Credit(FTC)으로 일부 조정 가능합니다.

3. 미국에서의 양도소득세 계산 구조

미국은 한국과 계산 방식이 완전히 다릅니다.

✔ 1) 양도차익 계산 (Adjusted Basis)

Capital Gain=Sale Price−Adjusted Basis

Adjusted Basis는 다음을 반영해 계산합니다:

• 취득가액
• 취득 부대비용
• 미국식 감가상각(ADS 30년/40년)
• 자본적 지출(Capital Improvements)

✔ 2) Depreciation Recapture (감가상각 환수) — 실무 핵심

미국 세법은 Allowed or Allowable Rule을 적용합니다.

한국에서 감가상각을 하지 않았더라도

미국에서는 “한 것으로 간주”하여

그만큼 취득원가를 낮추고,

매각 시 해당 금액을 Recapture로 과세합니다.

• Recapture 세율: 최대 25%
• 한국에는 없는 개념 → 미국 신고 시 반드시 별도 계산 필요

✔ 3) 장기·단기 양도소득 구분

• 보유 1년 초과 → 장기(Long-term): 0%, 15%, 20%
• 보유 1년 이하 → 단기(Short-term): 일반 소득세율 적용

✔ 4) Net Investment Income Tax(NIIT) 검토 가능성

일부 고소득 납세자의 경우
미국 Net Investment Income Tax(NIIT) 3.8%가 추가 적용될 수 있습니다.
특히 해외 부동산 양도차익은
투자소득(Net Investment Income)으로 분류될 가능성이 있어
기존 양도소득세 외 추가 세금 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 한국·미국 양도세의 이중과세 조정(FTC)

한국에서 납부한 양도세는

미국 Form 1116(FTC)을 통해 일부 공제 가능합니다.

✔ 공제 가능

• 한국 양도소득세
• 지방소득세

✔ 공제 불가 및 주의

• 한국에서 비과세·감면된 금액
• 장기보유특별공제
• 한국 중과세 일부
• 미국 Depreciation Recapture 부분(FTC 적용 거의 불가)

즉,

한국에서 세금을 많이 냈더라도

미국에서 추가 세금이 발생할 가능성이 높습니다.

5. 한국 부동산 양도 시 자주 발생하는 실무 리스크

❌ 1) 한국 신고 기준을 그대로 미국에 적용

미국식 감가상각·Recapture·환율 규정이 다르므로

단순 환산 시 오류 발생.

❌ 2) 감가상각 누락

IRS는 감가상각을 “한 것으로 간주”

→ 매각 시 Recapture로 세금 폭탄 발생.

❌ 3) 환율 적용 오류

• 취득가액 → 취득일 환율
• 양도가액 → 양도일 환율
• 비용 → 발생 시점 환율
• 한국 세금 → 납부일 환율

환율 기준이 모두 다름.

❌ 4) FBAR/FATCA 누락

양도대금이 입금된 한국 계좌 잔액이 기준을 초과하면

별도 보고 의무(FBAR/8938) 발생.

6. 실무 체크리스트

✔ 한국 자료

• 취득·양도 계약서
• 취득·양도 부대비용 증빙
• 장기보유특별공제 내역
• 한국 양도세 신고서
• 납부 영수증

✔ 미국 신고용

• ADS 감가상각 스케줄
• Depreciation Recapture 계산서
• 시점별 환율 계산표
• FTC 계산서
• Schedule D + Form 8949

7. 결론

한국 부동산 양도 시

한국(소재지 기준) + 미국(전세계 소득 기준) 

두 나라 모두 과세권을 가집니다.

• 계산 방식 완전 다름
• 감가상각 환수(Recapture) 필수
• 환율 규정 엄격
• FTC로 일부 조정 가능
• FBAR/FATCA 연동 필요

특히 Recapture와 환율 규정은

전문가 검토 없이 신고하면

나중에 예상치 못한 세금 폭탄으로 이어질 수 있습니다.

주의사항

본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며,

개별적인 세무·법률 자문이 아닙니다.

실제 양도 및 신고 시에는 반드시 전문가와 본인의 구체적인 사실관계를 기반으로 상의하시기 바랍니다.