1. 왜 한국과 미국 모두 과세하는가

2. 한국 양도세 구조 (한국 측 납부세액 = FTC 원천)

3. 미국 양도소득세 계산 구조

① Adjusted Basis(조정 취득원가) 계산

② 장기·단기 양도소득세율 (2026년 기준)

③ 특별 세율 항목 — 추가 부담 주의

4. FTC(Form 1116)를 통한 이중과세 조정

한국에서 납부한 양도세는 미국 세금에서 공제받을 수 있으나, 한국 세율이 높더라도 미국에서 추가 세금이 발생할 수 있습니다.

5. 실무상 자주 발생하는 오류

• 오류 1
  한국 신고 기준 단순 환산

  미국식 ADS 감가상각·Recapture·FTC Basket·환율 기준이 모두 달라 한국 신고서를 그대로 변환하면 IRS 감사 시 대규모 조정 발생
• 오류 2
  감가상각 누락으로 인한 이중 손해

  임대 기간 중 감가상각을 신고하지 않으면 비용 처리를 못 해 지금 세금을 더 내고, 매각 시 Allowed or Allowable Rule로 Recapture까지 부과 — 지금도 더 내고 나중에도 더 내는 이중 손해
• 오류 3
  환율 기준 혼용

  취득가액·양도가액: 각 발생 시점 환율 / 한국 납부세금: 납부일 환율 / 임대 비용: 연평균 환율 — 기준이 모두 달라 혼용 시 Basis 오류와 FTC 계산 오류 동시 발생
• 오류 4
  NIIT 미고려

  부동산 양도차익이 크면 해당 연도 MAGI가 급등 → NIIT 기준($200,000/$250,000) 초과 가능성 높음 — 사전 계획 없이 매각하면 예상치 못한 3.8% 추가 부담 발생
• 오류 5
  FBAR / Form 8938 누락

  양도대금 입금 한국 계좌 연중 최고 합계 $10,000 초과 시 FBAR · 연말 $50,000 / 연중 최고 $75,000 초과 시 Form 8938 — 대금 수령 시 잔액 급증으로 신고 기준 초과 빈번

6. 실무 체크리스트

• 한국 자료
• 취득·양도 계약서 (취득가액·양도가액 확인)
• 취득·양도 부대비용 증빙 (중개료·취득세·법무비용 등)
• 장기보유특별공제 내역 (FTC 제외 부분 확인)
• 한국 양도소득세 신고서 및 납부 영수증
• 지방소득세 납부 확인서
• 임대 기간 자본적 지출(리모델링 등) 증빙
• 미국 신고용
• ADS 감가상각 누적 스케줄 (취득 시기별 30년/40년 구분)
• Depreciation Recapture 계산서 (최대 25% 세율)
• 시점별 환율 계산표 (취득·양도·비용·납부세액 각각 구분)
• Passive Category FTC 계산서 (Form 1116) · 전년도 Carryforward 확인
• NIIT 해당 여부 계산 (MAGI 기준 검토)
• Schedule D + Form 8949 작성
• FBAR / Form 8938 계좌 잔액 자료 (양도대금 입금 계좌 포함)

7. Hanmi CPA의 지원 범위

• ✔ Adjusted Basis 계산 (취득가액·감가상각·자본적 지출·환율 통합)
• ✔ Depreciation Recapture 계산 및 Schedule D 반영
• ✔ 장기·단기 양도차익 구분 및 세율 적용
• ✔ Passive Category FTC 계산 및 Carryforward 관리
• ✔ NIIT 해당 여부 및 절감 전략 검토
• ✔ 한국 세무사 협업 연계 (한국 측 양도세 최적화 병행)
• ✔ FBAR / Form 8938 신고 (양도대금 계좌 포함)

8. 결론

한국 부동산 양도 시 한국(소재지 기준)과 미국(전 세계 소득 기준) 양국이 모두 과세권을 갖습니다. 계산 방식이 완전히 다르며, 감가상각 Recapture(최대 25%)·NIIT(3.8%)·FTC Carryforward 한계까지 고려하면 한국에서 세금을 많이 냈더라도 미국에서 추가 세금이 발생할 가능성이 높습니다.

특히 Recapture는 임대 기간 중 감가상각을 제대로 처리했는지 여부에 따라 결과가 달라지므로, 부동산을 보유하는 시점부터 미국 세법 기준의 감가상각 스케줄을 관리해야 합니다.