한국 부동산을 보유한 미국 시민권자·영주권자·Resident Alien은 매년 납부하는 재산세와 종합부동산세(종부세)를 미국 세법 기준으로 재분류
해야 합니다. 두 세금은 미국 세법상 처리 방식이 완전히 다르며, 잘못 처리하면 IRS 감사 시 조정 및 가산세 위험이 발생합니다.
1. 한국 부동산 보유세 구조: 재산세 vs 종부세
| 항목 | 재산세 (Property Tax) | 종합부동산세 (종부세) |
|---|---|---|
| 세목 | 지방세 | 국세 |
| 과세 대상 | 주택·토지·건물 전체 | 기준 초과 고가 부동산·다주택자 |
| 부과 시기 | 매년 7월·9월 | 매년 12월 |
| 성격 | 일반적 가치 기반 보유세 | 고가·다주택 억제 목적의 누진세 |
| 미국 Schedule E | 임대용: 비용 처리 가능 | 비용 처리 어려움 |
| Schedule A (개인) | 해외 부동산 재산세 — 공제 불가 TCJA에서 아예 제외 (SALT 한도 문제가 아님) | 공제 불가 |
| FTC 적용 | 불가 (소득세 아님) | 불가 (소득세 아님) |
2. 미국 세법상 처리 방식 — 사용 목적에 따라 완전히 달라짐
재산세
임대용: Schedule E 비용 처리 가능
- Schedule E "Taxes" 항목에 반영
- 임대용 부동산에 한해 인정
- 공실 기간이라도 임대 목적 유지 시 인정
- 납부일 기준 환율(Spot Rate) 적용
- 임대 부동산은 SALT 한도 적용 받지 않음
종합부동산세
모든 용도: 비용·공제 모두 어려움
- Schedule E 비용 처리 — 위험 높음
- Schedule A 항목공제 — 인정 불가
- FTC — 절대 불가
- 취득원가 자본화(Capitalization) 가능성 검토 필요
- 보수적 접근 필수
종부세 처리의 어려움:
종부세는 고가·다주택 억제 목적의 누진세로, 미국 세법에서 "부동산 가치에 기반한 일반 보유세"가 아닌 정책적 목적의 추가 부담금(Surtax)에 가깝다고 해석됩니다. 명확한 IRS 규정이 없어 보수적 접근이 필수이며, 비용 처리 시 감사 위험이 높습니다.
3. 개인 거주용 부동산 — Schedule A 재산세 공제 불가
개인이 직접 거주하는 해외 부동산의 재산세는 Schedule A(항목공제)에서 공제할 수 없습니다. 이는 SALT 한도 문제가 아니라 TCJA가 해외 부동산 재산세를 공제 대상에서 완전히 제외 했기 때문입니다.
⚠ OBBBA(2025년 7월)로 SALT 한도는 $40,000으로 상향됐지만 — 해외 부동산 재산세는 여전히 해당 없음
TCJA(2017년)는 Schedule A에서 해외 부동산 재산세 공제를 완전히 삭제했습니다. OBBBA(2025년 7월 4일 서명)는 국내 SALT 한도를 $10,000에서 $40,000(2025~2029년)으로 상향했으나, 이는 미국 국내 주·지방세에만 적용되며 해외 부동산 재산세는 여전히 Schedule A 공제 대상에 포함되지 않습니다.
OBBBA SALT 한도 변경 요약 (2025년~)
2018~2024년:
SALT 한도 $10,000 (국내 주·지방세만 해당, 해외 부동산 재산세 제외)
2025~2029년: SALT 한도 $40,000 상향 (OBBBA) · MAGI $500,000 초과 시 단계적 감소
2030년~: 다시 $10,000으로 복귀 예정
해외 부동산 재산세: 기간과 무관하게 Schedule A 공제 대상 아님
2025~2029년: SALT 한도 $40,000 상향 (OBBBA) · MAGI $500,000 초과 시 단계적 감소
2030년~: 다시 $10,000으로 복귀 예정
해외 부동산 재산세: 기간과 무관하게 Schedule A 공제 대상 아님
4. 재산세·종부세 모두 FTC 불가 — 핵심 이유
많은 납세자가 가장 흔히 혼동하는 부분입니다. 한국 보유세는 FTC 대상이 아닙니다.
| 세목 | FTC 가능 여부 | 이유 |
|---|---|---|
| 재산세 | ✘ 불가 | 소득세 아님 — 부동산 가치 기반 세금 |
| 종부세 | ✘ 불가 | 소득세 아님 — 정책적 목적의 누진세 |
| 한국 임대소득세 | ✔ 가능 | 소득에 대한 세금 — FTC 검토 대상 |
| 한국 양도소득세 | ✔ 가능 | 소득에 대한 세금 — FTC 검토 대상 |
핵심 원칙:
FTC는 오직 "소득세(Income Tax)"에만 적용됩니다. 재산세·종부세는 소득이 아닌 자산 보유에 부과되는 세금이므로 FTC 대상이 아닙니다.
5. 실무상 자주 발생하는 오류
- 오류 1
종부세를 Schedule E 비용으로 처리IRS 감사에서 가장 빈번하게 조정되는 항목 — 가산세·이자 부과 위험. 종부세를 임대 비용으로 처리하면 소득이 낮게 계산되어 추후 추징 발생
- 오류 2
보유세를 FTC로 공제 시도재산세·종부세는 소득세가 아니므로 Form 1116 FTC 절대 불가 — 한국에서 납부했더라도 미국 세금 감소 효과 없음
- 오류 3
재산세와 종부세를 합산 처리두 세금은 미국 세법상 성격이 완전히 다름 — 고지서를 반드시 분리하여 관리해야 하며 각각 다른 처리 방향 적용
- 오류 4
개인 거주용 해외 부동산 재산세 Schedule A 공제 시도TCJA로 해외 부동산 재산세는 Schedule A 공제 대상에서 완전 제외됨 — SALT 한도($40,000) 문제가 아니라 애초에 공제 대상 자체가 아님
- 오류 5
환율 기준 혼용납부일 기준 Spot Rate 적용이 가장 보수적이며 IRS에서 인정. 연평균 환율과 혼용하면 일관성 문제 발생 — 전체 신고에 걸쳐 일관된 기준 유지 필수
6. 실무 체크리스트
- 한국 증빙 자료
- 재산세 고지서 및 납부 영수증 (종부세와 별도 구분)
- 종부세 고지서 및 납부 영수증
- 부동산 등기부등본·건축물대장
- 임대차 계약서 (임대용인 경우)
- 미국 신고 검토 항목
- 임대용 vs 개인 거주용 구분 — Schedule E 적용 여부 결정
- 재산세: Schedule E "Taxes" 항목 반영 (임대용만)
- 종부세: 별도 격리 후 처리 방향 결정 (비용 처리 지양)
- 납부일 기준 환율 계산표 작성 (재산세·종부세 각각)
- FBAR / Form 8938 연계 여부 확인 (보유세 납부 계좌 잔액 변동)
7. Hanmi CPA의 지원 범위
- ✔ 재산세·종부세 미국 세법상 성격 분류 및 처리 방향 결정
- ✔ Schedule E 임대 비용 항목 구성 (재산세만 선별 반영)
- ✔ 종부세 보수적 처리 및 IRS 감사 대비 문서화
- ✔ 납부일 기준 환율 계산 및 일관성 관리
- ✔ FTC 적용 불가 항목 명확화 (임대소득세·양도소득세와 구분)
- ✔ FBAR / Form 8938 신고
8. 결론
한국 부동산 보유세는 재산세와 종부세의 미국 세법상 취급이 완전히 다릅니다.
재산세는 임대용 부동산에 한해 Schedule E 비용으로 처리할 수 있지만, 종부세는 비용 처리·항목공제·FTC 모두 어렵습니다. 개인 거주용 해외 부동산 재산세는 TCJA에 의해 Schedule A 공제 대상에서 완전히 제외된 상태이며, OBBBA로 SALT 한도가 $40,000으로 상향됐더라도 이 구조는 바뀌지 않았습니다. FTC는 소득세에만 적용되므로 보유세는 FTC 대상이 아닙니다.
잘못 처리하면 추후 IRS 조정 및 가산세로 이어질 수 있으므로 재산세·종부세 고지서를 분리 관리하고 처리 방향을 사전에 결정하는 것이 핵심입니다.
주의사항
— 본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며 개별 납세자의 사실관계에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고 시에는 반드시 자격을 갖춘 미국 세무 전문가(CPA/EA)와 상의하시기 바랍니다.
